Heeft u een leegstaand kantoor, een maatschappelijk gebouw of een groot woonhuis? Dan is de zorg een interessante gebruiker. De vraag naar woonzorglocaties is groot en zorgaanbieders zoeken huisvesting voor de lange termijn. Tegelijk komt er meer bij kijken dan bij een gewone verhuur. In dit artikel zetten we de kansen en de aandachtspunten op een rij.
Waarom de zorg een aantrekkelijke huurder is
- Structurele vraag. Door de vergrijzing, de beweging naar kleinschalige jeugdzorg en de uitstroom uit instellingen blijft de vraag naar geschikte woonplekken de komende jaren groot.
- Lange looptijden. Huurcontracten voor woonzorglocaties lopen vaak tien jaar of langer, met verlengingsopties en jaarlijkse indexatie.
- Maatschappelijke waarde. Leegstand wordt opgelost met een functie waar de gemeente en de buurt baat bij hebben.
- Beleggingswaarde. Een langjarig verhuurd zorgpand is aantrekkelijk voor beleggers, wat helpt bij financiering of een latere verkoop.
Welke panden zijn geschikt?
Kleinschalige woonzorglocaties tellen meestal zes tot achttien kamers. Geschikt zijn onder meer:
- grote vrijstaande woonhuizen en villa's;
- voormalige scholen, pastorieën en kloosters;
- kantoorgebouwen die intern verbouwd kunnen worden;
- voormalige zorgpanden en boerderijen met bijgebouwen.
Belangrijk zijn een logische indeling met eigen kamers en gedeelde voorzieningen, voldoende daglicht, buitenruimte en een ligging met voorzieningen en openbaar vervoer in de buurt.
De bestemming bepaalt veel
De eerste vraag is altijd of zorggebruik is toegestaan in het omgevingsplan. Een maatschappelijke bestemming biedt vaak ruimte. Zo werd een kantoorgebouw in Deventer met een maatschappelijke bestemming verbouwd tot 25 wooneenheden voor beschermd wonen, en bleef de vergunning daarvoor na bezwaar en beroep in stand. Bij een woonbestemming hangt het af van de definities in het plan en van de mate van zorg. Past het niet, dan is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mogelijk, maar dat vraagt tijd. Lees meer in ons artikel Past wonen met zorg in een woonbestemming?.
Bouwkundige aandachtspunten
- Brandveiligheid. Zorggebruik stelt hogere eisen aan brandcompartimentering, vluchtwegen en installaties zoals brandmelding. Voor veel zorgpanden is een gebruiksmelding bij de gemeente nodig, uiterlijk vier weken vóór ingebruikname.
- Indeling en sanitair. Eigen kamers, voldoende badkamers, een gezamenlijke woonkamer en keuken, en een plek voor begeleiders.
- Toegankelijkheid. Zeker bij ouderen: drempelvrij, een lift of slaapkamers op de begane grond.
- Afstemming met de huurder. Het zorgconcept bepaalt de indeling. Leg het ontwerp vast voordat de bouw start.
Btw: reken met verbouwingskosten inclusief btw
Verhuur aan een zorgaanbieder is in de regel vrijgesteld van btw. Omdat zorgaanbieders zelf grotendeels btw-vrijgestelde prestaties leveren, is belaste verhuur meestal niet mogelijk. Dat betekent dat u de btw op de verbouwing doorgaans niet kunt terugvragen. Neem die btw daarom mee als kostenpost in uw rekensom. Laat dit in uw eigen situatie toetsen door een fiscalist.
De huurovereenkomst
Let bij het contract op een paar zaken:
- Looptijd en opzegging, bij voorkeur langjarig met verlengingsopties.
- Onderhoudsverdeling. Bij veel zorgcontracten draagt de huurder het grootste deel van onderhoud en kosten, en blijft de verhuurder alleen verantwoordelijk voor het casco.
- Zekerheden zoals een bankgarantie of een garantie van een moedermaatschappij.
- Het maximale aantal bewoners en het toegestane gebruik.
- Indexatie, bijvoorbeeld op basis van de consumentenprijsindex.
Screen uw huurder
Niet elke zorgaanbieder is even solide. Kijk naar de financiële positie, de contracten met gemeenten of het zorgkantoor, de ervaring met het zorgconcept en de kwaliteit van de zorg. Een betrouwbare huurder is de basis onder de waarde van uw pand.
Liever verkopen?
Niet elke eigenaar wil zelf verbouwen, procedures doorlopen en verhuren. Plekvoorzorg koopt geschikte panden ook rechtstreeks aan en ontwikkelt ze voor eigen rekening en risico tot zorglocatie. U verkoopt dan zonder bouwzorgen of vergunningtraject.
Hoe Plekvoorzorg helpt
Of u nu wilt verhuren of verkopen: wij beoordelen of uw pand geschikt is voor zorggebruik, wat er planologisch en bouwkundig nodig is en welke zorgaanbieders interesse hebben. Neem contact met ons op voor een eerste verkenning.
